财新传媒
位置:博客 > 宋厚泽 > 为什么房价涨得比工资快

为什么房价涨得比工资快

一直以来,对房价上涨有多种多样的解释,比如政府土地垄断,城市化加速等。确实,这些都直接影响房价,但同时也会带来房租的上升。而过去十几年一个很明显的现象是房价上涨幅度远高于房租涨幅,而房租涨幅接近居民收入涨幅。因此上述这些因素都解释不了房价涨幅远远高于工资和房租涨幅这个现象。过去十几年,房租和工资的增长基本一致,而房价的增长要快的多。而如果房价涨幅基本和工资一致,那么高房价带来的社会问题显然会小的多。
 
和其他资产一样,房价可以看作未来房租的折现。因此可以用未来房租除以对应的利率换算为现值作为房价的一个基准。在剔除了房租的影响之后,房价的变化完全可归于利率的变化。(许多人觉得买房和租房不一样,因此房价在房租折现上有溢价,比如高20%或30%。但这个溢价比例应该是个固定值,很难用这个溢价来解释房价的增长。)
 
过去一年多,把基准贷款利率下降和房贷打折两个因素加在一起,房贷利率下降了0.5%-0.75%,但同时通胀预期至少涨了1%。因此房贷真实利率下降了至少1.5%。这个幅度的真实利率下降,会带来房价上涨15%左右,和实际发生的幅度差不多。(中国过去几年均衡真实利率/资本回报率确实有下降。但考虑到之前的实际真实利率较均衡真实利率低,因此目前的真实利率水平应该比正常水平低不少。换言之,最近的货币政策过于宽松)
 
所谓“买房永远不亏”,其实就是负利率下,谁能借更多的钱谁就是人生赢家。背后隐含的假设就是货币政策会长期宽松,真实利率在零左右。不幸的是,从过去几十年的经验来看,这个假设是成立的。在当前政府加国企负债总和已超过一百万亿,而且每年还以两位数增长的情况下,政府能否有意愿收紧货币及会收紧多久,是个很不确定的事情。在政府不收紧货币的情况下,以各种行政手段调控房价本质上和股票的涨停板没有区别。行政手段只能让房价上涨的速度在短期内变慢,但总的涨幅不会变小。



推荐 51